هناك نفقات كبيرة تدخل في إدارة الممتلكات – بما في ذلك التأمين والصيانة والضرائب والمرافق والمناظر الطبيعية والتنظيف والأمن. عندما يحسبها المالك ، يتوصلون إلى مقياس حاسم: صافي دخلهم التشغيلي (NOI).
مع NOI يمكنك تحديد قيمة الممتلكات والعوائد المحتملة التي قد توفرها. لكن قد يكون من الصعب فهم NOI ، خاصة إذا كنت جديدًا في اللعبة. إليك المزيد حول صافي الدخل التشغيلي وكيفية حسابه.
ما هو صافي الدخل التشغيلي؟
يقيس صافي الدخل التشغيلي ، أو NOI ، ربحية أحد الأصول أو الاستثمار بعد طرح نفقات التشغيل من الدخل. غالبًا ما يستخدم في صناعة العقارات التجارية لتحديد ربحية العقارات الاستثمارية مثل مباني المكاتب أو المجمعات السكنية أو المستودعات.
لحساب NOI ، يمكنك إضافة جميع الإيرادات ثم طرح نفقات التشغيل – عادةً ما تكون المصروفات المرتبطة مباشرةً بإدارة الممتلكات ، بما في ذلك الضرائب العقارية والتأمين والمرافق والصيانة. يترك هذا الحساب العديد من التكاليف الأخرى ، بما في ذلك ضريبة الدخل ، والفوائد على الديون ، والإنفاق الرأسمالي ، والاستهلاك ، لأن هذه لا تعتبر نفقات تشغيل مباشرة.
يشبه NOI الأرباح قبل الفوائد والضرائب والاستهلاك والإطفاء (EBITDA) ، وهو مقياس يستخدم على نطاق واسع في الصناعات الأخرى لتحديد الربحية التشغيلية الأساسية للشركة.
يتم احتساب صافي الدخل التشغيلي سنويًا ، وليس شهريًا أو ربع سنويًا ، لحساب النفقات الموسمية أو غير المنتظمة ، مثل تنسيق الحدائق ، أو تساقط الثلوج ، أو غسل النوافذ.
يقيس NOI أيضًا العائد المحتمل على استثمار عقار بناءً على سعر شرائه باستخدام ما يُعرف باسم معدل الرسملة أو معدل الحد الأقصى. على سبيل المثال ، مبنى سكني تم شراؤه مقابل 10 ملايين دولار ينتج مليون دولار من صافي الدخل التشغيلي السنوي له معدل أقصى قدره 10٪ (أو 1 مليون دولار مقسومًا على 10 ملايين دولار).
كيفية حساب صافي الدخل التشغيلي
معادلة صافي الدخل التشغيلي هي كما يلي:
إجمالي دخل التشغيل – مصاريف التشغيل = NOI
ومع ذلك ، يتطلب الحصول على كلا المتغيرين من هذه المعادلة بضع خطوات. يتم اشتقاق إجمالي الدخل التشغيلي من إجمالي الدخل المحتمل ، أو الحد الأقصى الذي ينتجه العقار إذا تم ملء جميع مساحات الإيجار الخاصة به. يتم طرح أي دخل مفقود بسبب الوظائف الشاغرة أو الإيجار غير المدفوع من إجمالي الدخل المحتمل. ثم اطرح نفقات التشغيل.
لإثبات حساب NOI سنوي ، تخيل مبنى إداري بالمواصفات والإحصائيات التالية:
مساحة المكتب: 75000 قدم مربع
سعر الإيجار: 30 دولارا للقدم المربع سنويا
الدخل الإجمالي المحتمل: 75000 × 30 دولارًا = 2،250،000 دولارًا
الدخل من آلات البيع: 25000 دولار
قد يبدو حساب صافي الدخل التشغيلي للمبنى كما يلي:
| الدخل التشغيلي الإجمالي |
| الإيجار 75000 قدم مربع بسعر 30 دولارًا للمتر المربع قدم. |
2،250،000 دولار |
| آلات البيع |
25000 دولار |
| الدخل الإجمالي المحتمل |
2،275،000 دولار |
| ناقص الوظائف الشاغرة ، 2500 قدم مربع بسعر 30 دولارًا للقدم المربع |
– 75000 دولار |
| الدخل التشغيلي الإجمالي |
2،200،000 دولار |
يمكنك بعد ذلك طرح ما يلي من إجمالي الدخل التشغيلي:
| ضريبة الأملاك | 300000 دولار |
| إدارة البناء في الموقع | 100،000 دولار |
| خدمات | 50000 دولار |
| تأمين | 60 ألف دولار |
| صيانة | 90 ألف دولار |
| إجمالى تكاليف التشغيل | 600000 دولار |
باستخدام كلا المتغيرين ، يمكنك حساب NOI باستخدام المعادلة:
2.2 مليون دولار – 600 ألف دولار = 1.6 مليون دولار
يمكنك بعد ذلك حساب معدل الحد الأقصى بقسمة NOI على القيمة السوقية الحالية للممتلكات. لنفترض أن المالك دفع 20 مليون دولار للمبنى. في هذه الحالة ، يبدو حساب معدل الحد الأقصى (NOI / القيمة السوقية للممتلكات) كما يلي:
1.6 مليون دولار / 20 مليون دولار = 0.08 أو 8٪
صافي الدخل التشغيلي وتكاليف الديون
غالبًا ما تتم مقارنة صافي الدخل التشغيلي للممتلكات مع مدفوعات فوائد الديون. وهذا ما يسمى نسبة تغطية خدمة الدين (DSCR) ، وهو مقياس مالي يستخدم لقياس قدرة الممتلكات على سداد التزامات ديونها ، أي مدى تجاوز NOI – أو أقل من – مصروفات الفائدة.
يقوم المالكون والمقرضون بتقييم DSCR لتحديد شروط تمويل شراء العقارات – أو ما إذا كان القرض منطقيًا. كلما زادت هذه النسبة ، كان ذلك أفضل. يعد DSCR أعلى من 1 ضروريًا لاستثمار مربح.
إذا دفع مالك العقار نصف سعر الشراء البالغ 20 مليون دولار نقدًا وقام بتمويل 10 ملايين دولار أخرى بقرض معدل فائدة سنوي بنسبة 6٪ ، فإن مصروفات الفائدة تكون 600000 دولار سنويًا. معادلة DSCR في هذه الحالة هي:
NOI (1.6 مليون دولار) / الفائدة (600000 دولار) = 2.67 أو 2.67 دولار
وبالتالي ، يولد المبنى 2.67 دولارًا أمريكيًا في صافي الدخل التشغيلي لكل دولار من مصروفات فوائد القروض ، مما يعني أن الصفقة قابلة للتطبيق ماليًا.
العوامل التي تؤثر على صافي الدخل التشغيلي
يمكن أن يتقلب صافي الدخل التشغيلي ومعدل الحد الأقصى بناءً على العوامل التالية:
- معدلات الإيجار والشغور. يمكن أن يزيد دخل العقارات المؤجرة إذا قام المالك برفع أسعار الإيجار أو ملء الوظائف الشاغرة أو جمع الإيجارات المتأخرة. وعلى العكس من ذلك ، أدى انخفاض معدلات الإيجار والمزيد من الوظائف الشاغرة والتأخر في السداد إلى خفض دخل الإيجار.
- نفقات التشغيل. قد تزيد الضرائب على الممتلكات (أو نادرًا ما تنخفض) ، ويمكن أن ترتفع أو تنخفض تكاليف التأمين والمرافق والصيانة.
- ظروف السوق. يمكن أن يؤدي الازدهار أو التباطؤ الاقتصادي إلى زيادة أو نقصان الوظائف الشاغرة والتأخر. وينطبق الشيء نفسه في المناطق التي تكون فيها لوازم المساكن أو المساحات المكتبية غير متوافقة مع الطلب.
الأسئلة الشائعة حول صافي الدخل التشغيلي
هل صافي الدخل التشغيلي هو نفس الربح؟
صافي الدخل التشغيلي هو مقياس رئيسي للربحية ، في المقام الأول في صناعة العقارات التجارية. ومع ذلك ، فهو يختلف عن صافي الدخل لأنه لا يأخذ في الحسبان فوائد الديون أو ضرائب الدخل أو الإنفاق الرأسمالي أو الاستهلاك والإطفاء.
كيف يتم حساب صافي الدخل التشغيلي؟
صافي الدخل التشغيلي هو إجمالي الدخل التشغيلي مطروحًا منه مصاريف التشغيل. إجمالي الدخل التشغيلي هو إجمالي الإيجار بالإضافة إلى أي دخل آخر ذي صلة ، مثل رسوم وقوف السيارات وآلات البيع. تشمل مصاريف التشغيل ضرائب الممتلكات والتأمين وإدارة المباني والصيانة والمرافق. يستثني ضريبة الدخل والفوائد المدفوعة على الديون والنفقات الرأسمالية.
ما هي نسبة صافي الدخل التشغيلي الجيد؟
لا توجد نسبة دخل تشغيلي جيدة في حد ذاتها. ومع ذلك ، يقوم المستثمرون والمقرضون بتقييم معدلات NOI و cap ، وهو مقياس لمقارنة تكلفة تمويل الشراء مقابل صافي الدخل التشغيلي. إذا تجاوز صافي الدخل التشغيلي مصروفات الفائدة – بمعنى أن نسبة التغطية المزعومة أكبر من 1 – فمن المحتمل أن تكون عملية الشراء مربحة.